미국인들이 왜 신규 주택 구매를 중단했는가

미국 경제의 상당 부분이 활기를 띠고 있음에도 불구하고 고금리 모기지(주택담보대출) 여파로 주택 시장이 얼어붙으면서 거래 절벽 현상이 심화하고 있다고 Economist가 보도했다.

Economist에 따르면 미국 국영 모기지 업체 프레디맥은 지난 10월 15일 30년 만기 고정 금리가 평균 7.4%를 기록했다고 발표했다. 이는 25년 만의 최고치인 7.8%에 근접한 수준이다. 이로 인해 생애 첫 주택 구매자 비중은 1990년대와 2000년대 40% 이상에서 현재 약 30%로 급감했다. 기존 주택 소유자들 역시 이사할 경우 저렴한 기존 대출을 포기하고 더 비싼 대출을 받아야 한다는 점 때문에 매도를 꺼리고 있다. 매체는 금리가 7.4% 수준을 유지할 경우, 이른바 '잠금'(lock-in) 효과로 인해 정상적인 상황에서 발생했을 거래의 5분의 1이 차단될 수 있다고 분석했다.

이러한 '잠금'(lock-in) 현상은 미국의 독특한 모기지 시스템에서 비롯됐다고 신문은 전했다. 미국 대출 기관들은 통상 30년 고정 금리 상품을 제공하며, 대출자들은 금리 하락 시 비교적 적은 비용으로 재융자를 받아 저금리 혜택을 누릴 수 있다. 그러나 영국이나 캐나다와 달리 미국에서는 기존 대출을 새 주택으로 '이전'(port)하는 것이 일반적으로 불가능하다. 이 때문에 저금리 대출을 보유한 이들이 이사할 때 더 높은 금리를 감수해야 하는 상황이 발생하며, 이제야 '잠금'(lock-in) 현상이 심각한 문제로 부상하게 된 것이다.

1987~1989년, 1994~1995년, 1999~2000년, 2015~2018년 등 과거 통화 긴축기에는 모기지 금리 상승 폭이 1~2.5%포인트 수준이었고 대개 6개월 이내에 추세가 반전됐으나, 이번에는 금리가 약 5%포인트 급등해 4년 이상 고공행진을 이어가고 있다고 매체는 덧붙였다. 특히 1999~2000년에는 금리가 이전 저점보다 1%포인트 이상 높은 상태가 18개월간 지속되기도 했다. 과거 주기에는 시장 금리보다 1%포인트 이상 낮은 금리를 적용받는 대출자 비중이 40%를 넘지 않았으나, 현재는 87%에 달하며 2%포인트 이상 낮은 금리를 내는 비중도 76%에 이른다.

Economist가 연방준비제도(Fed·연준)의 소비자 금융 설문조사 데이터를 분석한 결과, 전형적인 대출자가 현재 시장 금리인 7.4%로 동일한 주택을 구매하려면 매달 이자로 335달러를 추가 부담해야 하는 것으로 나타났다. 이는 세전 가구 소득의 3.2%에 해당한다. 소득 상위 20%가 금액상으로는 가장 큰 부담(558달러)을 지지만, 소득 대비 비중으로는 중간 소득 계층(4.4%)이 가장 큰 타격을 입는 것으로 조사됐다.

이러한 비용 부담은 더 나은 직장이나 더 넓은 집으로 옮기려는 미국인들의 발을 묶고 있다고 매체는 전했다. 연방주택금융청(FHFA) 출신 경제학자들이 올해 발표한 논문에 따르면, 시장 금리와 기존 대출 금리의 격차가 1%포인트 벌어질 때마다 주택 판매 가능성은 18% 감소한다. 연구진은 '잠금'(lock-in) 효과로 인해 2022년 2분기부터 2024년 2분기 사이 약 170만 건의 주택 판매가 무산된 것으로 추산했다. 현재의 7.4% 금리 체제에서는 매년 약 100만 건의 거래가 억제될 것으로 매체는 내다봤다.

'잠금'(lock-in) 현상은 주택 가격을 오히려 끌어올리는 기현상을 낳고 있다고 신문은 분석했다. 일반적으로 고금리는 구매력을 낮춰 가격을 떨어뜨리지만, '잠금'(lock-in) 효과가 매물 공급을 줄이면서 가격 상승 압력을 가하고 있기 때문이다. FHFA 경제학자들은 2022년 2분기에서 2024년 2분기 사이 고금리가 주택 가격을 5.6% 하락시켰으나, '잠금'(lock-in) 효과가 가격을 7% 상승시켜 결과적으로 집값이 더 비싸졌다고 분석했다.

대출 승계를 허용하거나 대출 '이전'(port)을 가능하게 하는 방안이 대안으로 거론되고 있으며 FHFA도 이를 검토 중이지만, 이는 주로 미래 대출자들을 위한 대책일 뿐이라고 매체는 지적했다. 이미 '잠금'(lock-in)된 이들에게 유일한 실질적 해결책은 모기지 금리의 대폭 하락뿐이나, 현재로서는 그 가능성이 멀어 보인다고 신문은 전했다.